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Denkmalschutz

Die Königsklasse der Investition in Wohnraum ist der Erwerb einer zu sanierenden Denkmalschutz-Immobilie.
Dies gilt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

Wohnungen in Denkmalschutz-Immobilien liegen meistens in den besten Wohnlagen interessanter Immobilienstandorte. Sie zeichnen sich durch ein besonderes Ambiente aus. Der Wohnwert in derartigen Denkmalschutz-Immobilien ist kaum mit einer anderen Immobilie erreichbar. Die Nachfrage für diese Art zu wohnen wird die an sich schon zu erwartende gesteigerte Nachfrage nach Wohnraum daher noch um ein Vielfaches übertreffen.

Und wenn Sie es richtig machen, finanzieren Sie eine derartige Ausnahmeimmobilie sogar noch voll aus eingesparten Steuern

Die Denkmalbeschreibung

Um zu erreichen, dass die wertvolle Bausubstanz von Baudenkmälern erhalten bleibt und zu neuem wertvollem Wohnraum wird, hat der Gesetzgeber Anreize geschaffen.

Gesetzliche Grundlagen sind die §§ 7i, 10f und 11b oder §§ 7h, 10f oder 11a Einkommensteuergesetz. Sie besagen, dass bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das ein Baudenkmal ist oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, die Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zum Erhalt des Gebäudes dienen, für Kapitalanleger zu 100% und für Selbstbezieher zu 90% abgesetzt werden können.

Dieser Vorteil wird allgemein Denkmalschutz-AfA genannt.

Der Abschreibungszeitraum beträgt für Kapitalanleger 12 Jahre für Selbstbezieher 10 Jahre. Kapitalanleger können 8 Jahre lang je 9% jährlich (72%) und danach vier Jahre lang je 7% jährlich (28%) der Sanierungskosten geltend machen.

Sie reduzieren durch den Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz-AfA rein buchtechnisch Ihr zu versteuerndes Einkommen. Dies führt zu entsprechenden Steuerersparnissen. Selbstbezieher können 10 Jahre lang jedes Jahr 9% der anfallenden Sanierungskosten der Immobilie mit Denkmalschutz-AfA von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen und somit auch die entsprechenden Steuerersparnisse realisieren.

Die wichtigste Regel:

Die Denkmalschutz-Immobilie muss bereits erworben werden, bevor die Sanierungsmaßnahmen der Denkmalschutz-Immobilie beginnen. Der Abschreibungszeitraum beginnt erst dann, wenn die Sanierungsmaßnahmen der Denkmalschutz-Immobilie beendet sind.

Aus diesem Grund ist es wichtig, Wohnungen in Denkmalschutz-Immobilien nur von Unternehmen zu kaufen, die sich auf die Modernisierung von Denkmalschutz-Immobilien spezialisiert haben und die auch in der Vergangenheit beweisen konnten, dass sie bei der Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien gute Qualität abliefern.

Damit festgestellt werden kann, wie hoch die Abschreibungsbasis bei einer Denkmalschutz-Immobilie ist, wird im Kaufvertrag für die Denkmalschutz-Immobilie mit dem Bauträger der Kaufpreis aufgeschlüsselt. Er wird aufgeteilt in „Kaufpreis für Grund und Boden“, in „Kaufpreis für die bestehende Altsubstanz“ und in den „Kaufpreis für die vorzunehmende Sanierung“. Dies sieht dann bei einem Gesamtkaufpreis für eine Wohnung von z. B. 100.000 Euro folgendermaßen aus:

Die Sanierungskosten sind die Abschreibungsbasis. Je höher die Sanierungskosten demzufolge sind, umso höher sind die Abschreibungen und die daraus resultierenden Steuerersparnisse.

Bei Denkmalschutz-Immobilien in den neuen Bundesländern liegen die Sanierungskostenanteile in der Regel bei ca. 80% des Kaufpreises, da hier die Bausubstanz größtenteils erhöhter Sanierungsmaßnahmen bedarf. In den alten Bundesländern sind bei Denkmalschutz-Immobilien Sanierungskostenanteile von mehr als 60% schon fast die Ausnahme.

Zusätzlich kann der Kaufpreis der erworbenen Altsubstanz der Denkmalschutz-Immobilie, wenn das Gebäude vor 1925 erbaut wurde, mit 2,5% jährlich, und wenn die Denkmalschutz-Immobilie nach 1925 erbaut wurde, mit 2% jährlich abgeschrieben werden. Des Weiteren sind bei Kapitalanlegern die Zinsen für die Finanzierung des Gesamtkaufpreises der Denkmalschutz-Immobilie über die gesamte Dauer der Vermietung voll absetzbar.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Nehmen wir an, Sie hätten in diesem Jahr eine 2-Zimmerwohnung mit Balkon von 55,90 qm in einem Denkmalschutzobjekt erworben. Sie haben ein zu versteuerndes Einkommen von ca. 60.000 Euro p. a. Sie sind verheiratet. Sie zahlen Kirchensteuer. Die Sanierung der Denkmalschutz-Wohnung wird Ende 2010 abgeschlossen sein. Ihre jährliche Nettomieteinnahme nach Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage beträgt bei dieser Wohnung 4.696 Euro. Sie hätten mit dem Bauträger folgenden Kaufvertrag abgeschlossen:

Sie finanzieren diese Wohnung mit einem Annuitätendarlehen in Höhe von 127.985 Euro.  Der Zinssatz über den Abschreibungszeitraum beträgt 4,25%. Die Tilgung beträgt 1% pro Jahr. Dies ergibt folgendes Bild.

Gesamtübersicht Abschreibungszeitraum

Ihre Investition in eine Denkmalschutz-Immobilie würde somit vollständig aus Mieteinnahmen und Steuereinsparungen finanziert. Selbst bei einer Vollfinanzierung wäre der Gesamtvorteil für Sie um 5.382 Euro höher als der Aufwand.

Hier kann man dann zu Recht sagen: „Steuern die Vermögen werden.“

Ein derart günstiges Bild ergibt sich bei fast allen von uns empfohlenen Denkmalschutz-Immobilien.

Voraussetzung ist bei Alleinstehenden ein zu versteuerndes Einkommen von mindestens 35.000 Euro pro Jahr und bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren ein zu versteuerndes Einkommen von zusammen mindestens 40.000 Euro p. a.

Bei entsprechender Finanzierungsgestaltung wird dann diese Investition in die Denkmalschutzimmobilie in den ersten 12 Jahren allein aus Mieteinnahmen und Steuereinsparungen durch die Denkmalschutz-AfA finanziert.

Dies bedeutet, dass Ihr gewohnter Lebensstandard durch die Investition in eine Denkmalschutz-Immobilie in keinster Weise berührt wird. Im Gegenteil: Bei entsprechendem Überschuss der Steuereinsparungen, die nicht zur Finanzierung der Investition benötigt werden, bleibt Ihnen mehr Geld als vorher.

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